Pourquoi et comment créer une SCI (Société Civile Immobilière) ?

La gestion des biens immobiliers peut être très compliquée, notamment s’ils appartiennent à plusieurs personnes. Le besoin de faciliter la gestion a incité la création d’une SCI. Cette dernière compte parmi les statuts les plus prisés des gérants de patrimoine immobilier, en raison de ses nombreux avantages.

Qu’est-ce que la SCI ?

SCI est l’acronyme de Société civile immobilière. Elle diffère des autres régimes des sociétés commerciales par son objet civil ainsi que les règles auxquelles elle est soumise. La SCI a trois principaux objectifs. Une société civile immobilière s’occupe de la gestion des biens d’habitation, notamment les immeubles. Elle intervient dans la mise en location des différents logements et la construction des immeubles dans le but de les revendre ou de les louer.

Afin d’assurer la bonne gestion de la société, aucun bien n’est inscrit au nom des associés. Toutes les propriétés portent le nom de la SCI. La société civile immobilière se distingue surtout par son objet social qui doit être à caractère civil. La CSI ne peut pas être mise en place à de fins commerciales. En fonction de sa spécialité, il existe trois types de SCI.

• La SCI construction vente qui englobe toute société civile immobilière basée sur la construction d’un bien pour ensuite le revendre à des acquéreurs
• La SCI professionnelle qui regroupe les sociétés immobilières spécialisées dans l’achat des locaux professionnels ou les sièges sociaux
• La SCI familiale désigne toute société immobilière qui permet aux familles de mieux gérer leurs patrimoines ou d’acquérir de nouveaux biens d’habitation.

Pourquoi créer une SCI ?

Dans le cadre d’un projet immobilier à plusieurs bénéficiaires, créer une Société civile immobilière reste la meilleure solution. Outre la facilité de gestion, ce statut offre de nombreux avantages.

L’achat d’un bien immobilier à plusieurs

L’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs figure parmi le plus grand avantage de la SCI. Compte tenu du coût désorbitant des biens immobiliers, l’achat sous ce régime rend cette transaction plus facile à réaliser. Après l’appropriation, les parts sociales sont ensuite reparties selon l’investissement de chaque associé. Le regroupement de plusieurs actionnaires dans une SCI permet d’augmenter le pouvoir d’achat et d’acquérir beaucoup plus de bien.

Une bonne gestion du patrimoine immobilier

Organiser la gestion des biens devient plus facile avec la SCI, car les modalités de prise de décision permettent plus de libertés aux associés. Toutes les décisions prises doivent être conformes aux statuts établis dans les contrats et les règlements. Pour simplifier encore plus les choses, les associés se doivent de nommer un ou plusieurs administrateurs de la SCI. Pour le bien de la société, ces gérants sont responsables de toutes les décisions qu’ils prennent. Cependant, les associés se réunissent lorsqu’il s’agit des actions importantes comme contracter les prêts ou faire de nouveaux investissements immobiliers.

Les possibilités de régimes fiscaux

Pour toute société, l’impôt sur le revenu crée un problème financier. Pour échapper à tout souci de gestion lié à l’IR, les associés d’une SCI peuvent choisir entre deux régimes fiscaux quant à l’imposition des bénéfices. Si la SCI opte pour le régime des sociétés de personnes, l’imposition est directement au nom des associés. Pour le statut d’impôt sur les sociétés, d’autres avantages permettant d’épargner son capital s’offre à la SCI. Dans ce cas, l’imposition est uniquement au nom de la société et les associés peuvent capitaliser leurs bénéfices ou se partager les parts de la SCI. Les biens feront ainsi l’objet d’un amortissement pour ses entretiens.

Une opération de transmissions des biens facilitées

Un associé peut sortir de la SCI à tout moment par le biais de la cession. Pour ce faire, il suffit de céder ces parts sociales à un autre associé. La transmission des parts sociales de la SCI doit être autorisée par tous les associés. La procédure de cession de parts est moins coûteuse que la transmission d’un patrimoine immobilier classique. Quant à la succession ou un héritage, la création d’une SCI reste une bonne initiative, car elle permet l’indivision des enfants en cas de décès des propriétaires. Dans ce cas, l’enfant a l’obligation de vendre ses parts s’il veut quitter la SCI.

Les démarches à suivre pour créer une SCI

Pour que la nouvelle société suive les normes de création et les exigences de la gestion du patrimoine, toutes les formalités doivent être remplies. En tout, il y a quatre étapes à suivre pour la création de la SCI.

Réalisation des apports en capital

Avant toutes les formalités de création, il est important de constituer son capital social. L’idéal serait de bien déterminer les ressources de la société pour faciliter la rédaction des statuts et les paperasses découlant du capital de l’entreprise. Lors de la création d’une SCI, les associés ont le choix entre deux types d’apports en capital : l’apport en numéraire et l’apport en nature.

• L’apport en numéraire

Chaque associé apporte un somme d’argent à la société et cette somme doit être placée dans un compte bancaire au nom de la SCI. Après le versement, le déposant a droit à une attestation de dépôt qui servira à compléter le dossier d’immatriculation. Pour ce régime, la responsabilité de chaque associé se limite à la valeur de son apport.

• L’apport en nature

Chaque associé apporte un bien meuble ou immeuble qui deviendra la propriété de la société. Le bien reste à la disposition de la société, mais la propriété porte toujours le nom de l’actionnaire. Pour évaluer le montant du capital, les autres associés procèdent à estimer la valeur du bien.

La rédaction des statuts

La création d’une SCI contraint chaque associé à établir les statuts de la société par écrit et de le signer pour l’approuver. Si l’apport est en nature, il est important que les statuts soient rédigés par un notaire. L’article 1845 de la Code civil détermine les informations contenues dans les statuts. Pour mettre en place une société civile immobilière, préparez les détails suivant : la forme de la société et son objet social, le nom de la SCI, l’adresse du siège social, le capital social avec l’apport de chaque associé, la durée de la SCI ainsi que la modalité d’administration de la société. Les clauses apportées par chaque associé figurent également dans les statuts. Si le nom du gérant ne s’affiche pas encore dans le régime, il doit être nominé au plus vite, afin d’éviter le refus de la requête.

La publication de l’annonce légale

Après la signature des statuts par chaque associé, la création de la SCI passe à la publication de l’annonce. Cette dernière doit contenir plusieurs informations obligatoires. De nos jours, il est plus facile de faire la publication en ligne. Si vous préférez l’annoncer dans un journal, optez pour un établissement disposant d’une habilité à le publier.

L’immatriculation auprès de la RCS

Il s’agit de la dernière étape pour que la SCI soit enfin opérationnelle. L’enregistrement auprès du Registre du commerce et des sociétés nécessite plusieurs documents. Ces éléments sont :

• Un formulaire M0 société civile en norme
• Un exemplaire des statuts
• L’acte de nomination du gérant et son identité
• Le document montrant le siège social
• L’identité de chaque associé
• Exemplaire de la publication de l’avis de constitution.