Comment transformer un local en une location Airbnb ?

Vous disposez d’un local inutilisé ? Sachez que vous pouvez le transformer en logement et opter pour la location saisonnière sur des sites comme Airbnb, pour générer des revenus. Cependant, avant de transformer un de vos bâtiments en meublé Airbnb, il y a quelques étapes à suivre.

Les démarches à suivre avant le changement

Une location meublée saisonnière ou aussi appelée location meublée de courte durée est un concept consistant à louer sur une plateforme de type Airbnb, un local meublé à une clientèle qui est de passage et de manière répétée. En effet, la clientèle ne va pas y élire domicile, mais seulement y passer quelques jours ou semaines.

À Paris, dans les départements les plus peuplés ou dans une grande ville ayant plus de 200 000 habitants, une location de courte durée d’un bien immobilier qui ne va pas constituer une résidence principale du propriétaire sur une plateforme dépendra de trois critères à savoir :

• L’usage : suivant l’article L 631 – 7 du code de la construction de la construction et de logement. C’est la première étape.
• De son affectation, de la destination de l’immeuble en ce qui concerne les immeubles qui sont soumis au régime de la copropriété. C’est l’étape 2.
• De la destination suivant le droit de l’urbanisme. C’est l’étape 3.

Une fois que vous aurez ces trois étapes réalisées, vous devrez enregistrer le meublé auprès de la Commune du lieu pour la situation. C’est la dernière étape.

L’étape 1 : vérifier l’utilisation du local avant la transformation en meublé Airbnb

Les locations meublées classiques ne sont pas soumises à des démarches administratives. Ce n’est pas le cas pour les meublés qui sont utilisés en tourisme, car ce sont des locations pour une courte durée et pour une clientèle passagère qui ne va pas élire domicile.

Comme évoqué précédemment, pour une grande ville de plus de 20 000 habitants et l’ensemble des trois départements de la petite couronne, il y a une réglementation spécifique qui va s’appliquer à la location saisonnière. Cette réglementation imposera de transformer les « locaux pour l’habitation » en bâtiment pour « un autre usage » (commercial, hôtelier, etc.) suivant la combinaison des clauses de l’article L. 631-7, L 631-7-1, L 631-7-1 A, L 651-2 et L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, quand ce n’est pas la résidence principale du propriétaire.

Dans ce sens, l’article L631-7 alinéa 6 du CCH soumettra à l’autorisation au préalable le changement d’usage des logements qui sont destinés à la location saisonnière. Cela se reproduit ci-après : « Le fait de louer un local meublé destiné au logement de manière répétée pour une courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». On pourra la subordonner à compensation. Cette législation a pour but d’éviter la disparition d’habitats en zone urbaine à cause d’un déficit de logements.

Comment reconnaître l’usage d’un local ?

Les bâtiments qui sont connus à « usage d’habitation » du moment qu’ils avaient cet usage en FAIT au 1^er janvier 1970 à condition que cet usage n’ait pas été modifié ultérieurement en DROIT par le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration au préalable (avec ou sans les travaux). Une affectation à un usage qui est autre que « l’habitation » au 1^er janvier 1970 sera prouvée par tous les moyens (que ce soit une fiche de révision foncière, des actes notariés, baux en usage en 1970, relevé de taxe professionnelle, etc.).

C’est une recherche qui n’a pas d’intérêt sauf si le local est décrit comme « à usage d’habitation » et que vous voulez contester cet usage. Si le Maire peut démontrer par exemple le paiement de la taxe de logement, il pourra contester cette qualification. Vous devez savoir qu’il n’y a pas de prescription acquisitive trentenaire issue d’une utilisation à usage « autre qu’habitation », conformément à l’article L 631-7-1 de l’alinéa 3 du CCH.

Acquérir l’autorisation du changement d’usage

Si vos immeubles sont à usage d’habitation et que ce statut n’a pas été modifié, il vous sera impossible de les louer pour une location saisonnière. Vous risquerez de vous exposer à des sanctions financières si la commune est mise au courant.

Pour louer un bâtiment à usage d’habitation en toute légalité, ils devront être transformés à un « usage autre qu’habitation ». Vous devrez donc obtenir préalablement une autorisation de changement d’usage par le Maire du lieu où se trouve le local. Pour la plupart des grandes villes, le Maire accompagnera son autorisation d’une obligation de « compensation » sous forme de modification concomitante en habitation de locaux « à un autre usage ».

Le principe de ce dédommagement requiert :

• Soit de proposer un autre local à « usage autre que d’habitation » dont vous êtes le propriétaire, en compensation, et que vous allez transformer en logements avec l’autorisation et surtout sous le contrôle des services municipaux avec un taux de compensation qui peut aller du simple au double,
• soit de devoir acheter un titre de compensation à un tiers qui est propriétaire d’un local affecté à un « usage autre que l’habitation » (activité commerciale, bureaux, etc.) qu’il va pouvoir changer en logements. Il n’y a pas de tarif officiel. En effet, les prix seront négociés entre le vendeur et l’acheteur. Cela pourra varier suivant le lieu où se trouve votre local.

Vous devez savoir que toutes les communes possèdent leurs propres coefficients de compensation.

Étape 2 : le règlement de copropriété

Avant de pouvoir louer votre local en location saisonnière sur Airbnb, vous devez prévenir d’éventuelles plaintes qui viennent de votre propre entourage et voisinage. Vous devrez vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble ne contient pas une clause restrictive concernant ce type de location.

Vous devez étudier scrupuleusement le règlement de la copropriété ainsi que son état descriptif pour vous assurer de l’affectation de vos lots, de la destination de votre immeuble, mais aussi s’il y a des clauses qui régissent la location. Ces deux documents comprennent les règlements mis en place par les copropriétaires, ainsi que le règlement des rapports privatifs. L’affectation d’un lot concerne ce pour quoi il devra être utilisé tandis que la destination est la loi générale régissant l’utilisation de tout l’immeuble et de chacun des lots privatifs.

En principe, le changement d’un local commercial en meublé touristique ne doit pas poser trop de difficulté. Mais cela pourrait aller autrement pour les locaux pour logements, constituant ou non votre résidence principale ou secondaire. Ce qui est sûr, c’est que l’utilisation de vos lots ainsi que leur changement d’affectation devront intervenir dans le respect de la destination de l’immeuble pour la tranquillité du voisinage.

Étape 3 : effectuer un changement de destination d’un local en hébergement hôtelier

Notons que la destination d’urbanisme d’un bien est la raison pour laquelle il a été construit. Cela pourra varier dans les limites de ce qui sont autorisées par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Une location saisonnière est considérée comme un hôtel en ce qui concerne l’urbanisme. Donc, si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien pour une utilisation commerciale ou pour une habitation, vous devrez d’abord obtenir le changement de destination en « hébergement hôtelier ». Cela pourrait se faire simplement par une déclaration préalable (ou en déposant un permis de construire, mais c’est plus rare.). Cette déclaration ne pourrait intervenir sous réserve :

• Qu’il y ait une interdiction qui résulte du PLU. Notons que le PLU qui s’applique à Paris ne contient pas beaucoup d’interdiction sur ce sujet ;
• Du droit des copropriétaires ;
• Du paiement des taxes sur la création d’un local commercial, tant que ce dernier n’était pas à la base destiné pour être un bureau.

S’il y a une violation de l’obligation de faire une déclaration pour le changement de statut, vous risquerez d’avoir une amende d’au moins 1200 euros. Cette amende ne dépassera pas, dans le cas d’une construction d’une surface de plancher une somme de 6 000 €/m².

Étape 4 : enregistrement du meublé auprès de la mairie

Il est primordial d’enregistrer votre meublé sur le site en ligne de la Mairie. Si vous ne le faites pas, vous serez exposé à une amende qui pourrait aller jusqu’à 5 000 €. Il faudra reporter un numéro de 13 chiffres qui vous sera confié sur chaque annonce postée sur la plateforme Airbnb.