Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de longue durée qui est nécessaire pour le bon fonctionnement d’un fonds de commerce. Il encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire. Les baux commerciaux sont encadrés entre autres par les articles L.145-1 ainsi que le code du commerce. Les réglementations ont été mises en place pour protéger, dans une certaine mesure, le locataire et favoriser la stabilité de son activité. Elles portent sur différents points tels que le plafonnement du loyer ainsi que le droit de renouvellement du bail que l’on appelle la propriété commerciale. Avant de vous mettre d’accord sur un contrat de bail commercial, vous devez bien comprendre le sens des principales clauses. Voici tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial, les engagement du locataire et ceux du bailleur.

Quelles sont les entreprises concernées ?

Les entreprises qui sont concernées par le bail commercial sont celles qui exercent une activité  industrielle, commerciale, ou artisanale. Les locaux loués dans le cadre d’un bail commercial doivent être utilisés pour exploiter un fonds de commerce ou un fonds d’activité artisanal. Les professionnels libéraux peuvent, selon l’accord avec les propriétaires des locaux, choisir une façon de signer un bail commercial afin de tirer avantage du statut protecteur.

Les régimes de baux commerciaux

La forme du bail commercial

Même si la loi n’oblige pas explicitement le bailleur ainsi que le locataire de contracter un bail commercial sur papier, le mieux serait de le faire. Généralement, le bail commercial est rédigé par un professionnel (un avocat ou un notaire). En effet, il serait judicieux de ne pas rédiger soi-même (sauf si vous êtes un expert) ni de signer un bail rédigé par le bailleur.

Étant donné l’importance de l’engagement qui est lié à ce contrat, le mieux serait de se faire assister par un avocat avant de signer un bail commercial. Notons que le bailleur va remettre au futur locataire un état des risques naturels et technologiques.

En ce qui concerne les locaux qui servent de bureaux ou de commerce, dont la surface est supérieure à 2000 m², le contrat de bail devra comporter une annexe environnementale, et cela :

• depuis le 1^er janvier 2012 pour les baux qui ont été conclus ou renouvelés à partir de cette date,
• depuis le 14 juillet 2013 (14 juillet 2015 pour Mayotte) concernant les baux en cours.

La durée du bail de commerce

Il faut savoir que la durée minimale pour un bail commercial est de 9 ans. Cela peut durer plus longtemps, mais ne pourra avoir une durée indéterminée. Les durées de 10 et 12 ans sont assez courantes pour les centres commerciaux. Notons que le locataire aura le droit de résilier son bail à l’expiration de chaque période triennale. En pratique, il se peut que certains baux prévoient l’impossibilité de donner congé en cours de bail. La plupart du temps, c’est en contrepartie de la prise en charge du coût des travaux par le bailleur. Par contre, depuis la mise en vigueur de la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux petites entreprises du 18 juin 2014, on exclut la résiliation anticipée pour les baux de plus de neuf ans. Les baux qui portent sur les locaux monovalents, les bureaux ainsi que les locaux de stockages. À part ces exceptions, la clause est réputée « non écrite ».

Cette mesure implique aussi les contrats qui sont en cours au 20 juin 2014 (réponse ministérielle de n°93154 publiée au JO du 31 mai 2016).

Le dépôt de garantie

Même si ce n’est pas obligatoire, la plupart du temps le locataire va verser au bailleur un dépôt de garantie pendant la conclusion du contrat de bail. C’est un montant qui va garantir au bailleur le bon fonctionnement du bail.

Cette garantie sera remboursée au locataire une fois qu’il quittera les lieux et s’il a rempli toutes les obligations contractuelles de l’acte de location. Le montant de ce dépôt est librement fixé par chaque partie. Par contre, si le montant excède deux termes de loyer, le dépôt de garantie sera alors productif d’intérêts.

État des lieux

La loi Pinel programme, pour ce qui est des contrats signés à partir du 20 juin 2014, l’obligation d’établissement des états de lieux d’entrée et de sortie. Sinon, celui-ci sera établi par un huissier selon la partie la plus diligente. Les frais d’actes d’huissier seront partagés de manières égales entre les deux parties. Désormais, s’il n’y a pas d’états des lieux, on ne présume plus que le locataire a eu de la part du bailleur des locaux qui sont en bon état de réparations pour la location.

Le montant du loyer ainsi que la règle du plafonnement des augmentations

Comme le dépôt de garantie, chaque partie est libre de fixer le montant du loyer de départ, comme la périodicité ainsi que le mode de paiement. Ce loyer fera l’objet d’une révision annuelle ou triennale. Suivant l’application de la règle du plafonnement du loyer, cette augmentation sera calculée par rapport à la variation de l’indice de référence qui figure sur le bail, à savoir :

• En ce qui concerne les activités commerciales ainsi qu’artisanales, soit l’indice du coût de construction (ICC), soit l’indice des loyers commerciaux (ILC), qui sont publiés trimestriellement par l’Insee.
• En ce qui concerne les autres activités ainsi que les professions libérales, l’indice par trimestre des loyers des activités tertiaires (Ilat) est publié par l’Insee.

Cette règle du plafonnement du loyer par le jeu d’indices n’est pas d’ordre public. Cela va permettre au locataire ainsi que du bailleur d’écarter son application et de mettre dans le bail « une clause d’échelle mobile ». Ce loyer devra alors suivre les variations du prix d’une denrée, service, un indice ou bien un chiffre d’affaires (clause « recette ») du locataire. Pour ce dernier cas, chaque partie peut prévoir un montant minimum de garanti au bailleur dans le cas où le chiffre d’affaires est nul (ce type de clause est plus adapté aux locaux pour les centres commerciaux).

Sauf s’il y a un accord entre les parties, la loi prévoit que le plafonnement ne va pas s’appliquer aux baux qui portent sur :

• Les terrains,
• Les locaux monovalents (construction pour une seule utilisation, hôtel, cinéma, bains-douches, etc.),
• Les bureaux.

Le plafonnement sera également écarté au cours du bail dans le cas d’une modification des facteurs locaux de commercialités du quartier où se trouve le local commercial, qui varierait de plus de 10 % de la valeur de location.

Le renouvellement du bail commercial

Une fois que le bail commercial sera terminé, le locataire a droit au renouvellement. Aucune clause contraire ne pourra être prévue. Ce bail ne prendra donc pas fin automatiquement. Par contre, le bailleur pourra donner congé au bailleur sans renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Il devra néanmoins justifier les motifs légitimes de son refus de renouvellement.  Il pourrait par exemple s’agir du non-respect par le locataire d’une ou de plusieurs de ses obligations.

Si le bailleur n’a pas de justification, le locataire peut effectuer une procédure de contestation de la décision, ou demander une indemnité d’éviction. S’il n’y a eu aucun acte de demande de renouvellement n’a été faite, le bail commercial se poursuivra par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Résiliation de bail par le locataire

Le locataire peut entamer la résiliation de bail à tout moment (retraite ou invalidité). Il faudra respecter les mêmes conditions de forme (congé par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé) et délai de prévenance. Le bailleur pourra également, dans les mêmes conditions de forme ou de délai s’il veut procéder à la création ou à la reconstruction de l’immeuble existant, ou faire des travaux de restauration immobilière.

La solidarité avec le preneur de bail

Une fois qu’un locataire cède son fonds de commerce, un bail commercial qui est en cours pourra être transféré à un repreneur. Pour le bailleur, cette clause sur l’acte de solidarité est une sorte de sécurité si le locataire vient à céder son entreprise / société. Ce dernier restera responsable au paiement de loyer si le preneur faisait défaut.