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Les avantages et les inconvénients d’une SCI familiale

Par Stéfanie , le 14 juin 2021

La gestion de plusieurs biens immobiliers détenus par plusieurs personnes peut être compliquée au fil du temps. La Société Civile Immobilière a été créée pour servir d’alternative à la gestion de ce type de patrimoine. Si les sociétés appartenant à de tiers actionnaires réunissent des investisseurs quelconques, la SCI familiale regroupe les membres d’une famille. Cette forme de société civile vise principalement à simplifier la transmission du patrimoine familiale.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale est un choix judicieux pour les familles ayant un patrimoine immobilier important. Outre la facilité de gestion, les avantages qu’offre cette société profitent à toute la famille.

Prévenir les conflits de l’indivision

En cas de divorce ou de décès, les descendants procèdent généralement au partage du bien immobilier. L’indivision : la gestion d’un bien par plusieurs personnes met fin à cette démarche. Par définition, le principe de l’indivision fait référence à la gestion et à la répartition à parts égales du bien par chacun des membres d’une famille. Dans cette entente, toutes les décisions doivent être prises sur un accord commun. Compte tenu de sa complexité, la convention d’indivision engendre toute sorte de conflits et de tensions au sein d’une même famille. Ce principe freine le développement de l’entreprise et mène parfois à de grands désaccords.

Avec la SCI familiale, le système de gestion des biens est simplifié et un guide sur le fonctionnement de la SCI reste à disposition. Ces règles concernent surtout le gérant de la SCI, la cession des parts et les décisions nécessitant l’accord des associés. En choisissant la création d’une SCI, une famille conserve ses biens et les met à l’abri de tout risque de division. Un associé sortant ne pourra céder ses parts sociales qu’à un repreneur : son descendant, son conjoint ou quelqu’un d’autre de la famille.

Faciliter la transmission du patrimoine aux descendants

Pour les règles de succession ou de donation, le donateur peut transmettre le bien, la gestion incluse, à tous ses descendants. Lorsque les enfants comptent des mineurs, ce concept devient facilement problématique. Une société civile immobilière familiale permet quant à elle une donation progressive. Les biens transmis seront bien maîtrisés et les enfants reçoivent leurs parts au moment convenu.

La création d’une SCI familiale donne aux parents la possibilité d’effectuer un projet avec leurs enfants sans que ces derniers aient à investir quoi que ce soit dans la société. Les associés fondateurs pourront ainsi conserver la gestion des biens et transmettre les parts des enfants lors de la donation ou de la succession.

Gérer le patrimoine par l’intermédiaire d’un gérant

La gestion du patrimoine immobilier relève de la responsabilité du gérant. Cela fait partie du fonctionnement de la SCI et permet un gain de temps énorme. Les membres de la famille n’ont pas à gérer eux-mêmes leur patrimoine. Si le gérant s’occupe des formalités administratives ainsi que des décisions à prendre, cela évite les éventuels conflits concernant les décisions prises. Une assemblée générale se tient tous les ans pour faire le point à propos de la société.

Bénéficier de quelques avantages financiers

Parmi les avantages de la SCI familiale, le coût des droits de succession et de donation en fait partie. Les donations bénéficient, par exemple, d’un abattement forfaitaire de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans. Si cette donation s’élève à moins de 100 000 euros, une exonération de l’impôt sur le revenu reste toujours envisageable.

Les parts sociales de la SCI transmis par le biais de la donation sont soumises à une taxe moins élevée. Ce qui rend le droit de donation moins coûteux. L’impôt des sociétés peut faire l’objet d’une exonération. Pour une donation, faire une transmission par cession des parts de la SCI offre plus d’avantages que donner directement un immeuble. Cela engendre beaucoup de formalités auprès des impôts.

Les inconvénients d’une SCI familiale

Malgré sa facilité d’utilisation et ses avantages fiscaux, le statut de SCI familial présente quelques limites, surtout dans les activités à faire et la gestion de la comptabilité.

La responsabilité des associés

Les associés de la SCI ont une responsabilité indéfinie. En cas de faillite, leur patrimoine personnel peut être touché par le paiement des créanciers de la SCI. La responsabilité de chaque associé correspond cependant à leurs apports en capital social. En cas d’impayés, les créanciers récupèrent leurs dues à chacun des associés pour leurs participations à l’emprunt de la SCI.

Le processus de création

La création d’une SCI familiale demande des formalités légales qui mènent à l’obtention d’une immatriculation au RCS et l’extrait Kbis au greffe du tribunal de commerce. Ces formalités peuvent être longues et très complexe, car elles consistent en la rédaction des statuts, à l’établissement des divers justificatifs et au dépôt des dossiers auprès des autorités compétentes.

Les activités commerciales

Une SCI familiale est une société civile à part entière. Réaliser des activités commerciales à travers la société est interdit. Une SCI familiale a pour principale action la transmission du patrimoine immobilier. Ce statut n’autorise pas les acquisitions dans le but de revendre, elles visent un intérêt commercial.

Quelques points à savoir sur la SCI familiale

Une SCI familiale est une société civile immobilière où les associés sont obligatoirement membres d’une même famille. Elle ne diffère de la SCI classique que par les liens des associés qui doivent être parents ou famille par alliance. Son activité et sa raison d’être restent identiques : gérer les biens immobiliers de ses membres par des locations ou des ventes pour 99 ans.

Chaque membre de la famille doit apporter une part de capital social à la société. Cet apport peut être en numéraire ou en nature. Des statuts régissent le fonctionnement de la SCI et doivent être rédigés lors de sa constitution.